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Démembrer pour mieux transmettre son patrimoine

Optimisez la transmission de votre patrimoine en mettant en place un outil extrêmement efficace : le démembrement de propriété. Il s’agit d’un montage patrimonial ayant pour principe de scinder en deux les droits caractérisant la pleine propriété : on distingue alors l’usufruit d’une part et la nue-propriété d’autre part.

Le principe du démembrement

L’usufruit est le droit d’utiliser le bien à sa guise et d’en percevoir les éventuels revenus locatifs, tandis que la nue-propriété est celle de disposer du bien. Le démembrement peut être réalisé de deux différentes manières :

  • Le démembrement viager : il est en vigueur jusqu’au décès de l’usufruitier.
  • Le démembrement temporaire, dont la durée est fixée par l’usufruitier et le nu-propriétaire. Le démembrement prend alors fin à l’extinction de l’usufruit.

C’est à la fin du démembrement que le nu-propriétaire devient plein propriétaire et prend possession à la fois des droits d’usus, de fructus et d’abusus.

Il est également possible d’opter soit pour la donation de l’usufruit, soit pour la donation avec réserve d’usufruit. La première option permet au donateur, généralement un parent, de faire profiter de l’usufruit à son enfant : occupation du bien, jouissance des revenus locatifs. La donation avec réserve d’usufruit permet en revanche au donateur de continuer à occuper le bien et à en percevoir les revenus tandis que les murs appartiennent au nu-propriétaire.

Comment procéder à la transmission par le biais du démembrement ?

Avant de transmettre son patrimoine, il est important de définir la part cessible assujettie à l’abattement fiscal ou ne faisant pas l’objet de droits de donation. L’abattement est calculé à partir d’un barème. La valeur du bien doit également être estimée de préférence par un notaire. Après avoir choisi le mode de démembrement expliqué plus haut, c’est-à-dire temporaire ou viager, le démembrement proprement dit est mis en place, toujours en présence d’un notaire. L’acte notarié doit être enregistré et le démembrement déclaré. Cela sur présentation de documents fiscaux et civils renseignant les liens de parenté existant.

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